Danmark: Beskæftigelsen i nybyggeriet og BNP i løbende priser i relation til krisens længde
Posted af John Yde, 26/08/2010
Spørgsmålet er, hvilken betydning byggeriet har for udviklingen i BNP. Da byggetilladelserne i Danmark ligger på et meget lavt niveau, er det så sandsynligt, at vi kan få gang i den økonomiske udvikling? Når vi læser om analyser af byggeriet, så ser vi ofte analytikere referere til korrelationen mellem beskæftigelsen og boliger. Det er vores opfattelse, at det p.t. ikke er afgørende for udviklingen. I USA er over 13% af alle boliger tomme. I Danmark kan vi konstatere, at tallet ligger noget lavere. Det ligger formentlig omkring 3%. Vi ved det ikke helt præcist. Udbuddet af boliger er meget større og ligger måske på det dobbelte. Det er givet, at efterspørgslen efter fast ejendom er en funktion af indkomsten. Så under normale økonomiske omstændigheder, så vil man relativt hurtigt få afviklet et for stort udbud af boliger. I 1989 var der omkring 25000 boliger for meget. Men da der hvert eneste år kommer en efterspørgsel efter boliger i størrelsesordenen 10-15000 enheder (demografiske udvikling), så vil der kun gå 1-2 år før vi får en normalisering af forholdet mellem efterspørgsel og udbud under normale konjunkturnedgange. Uvist af hvilken grund, så sker der tilsyneladende i hver generation en markant forøgelse af udbuddet af boliger. Det så vi i 1873 og i 1929. Det amerikanske byggeindeks faldt i 1873 fra 30 ned i 3. I 1929 faldt fra ca. 420 til index 14. Der er i begge perioder tale om en boligboble og dermed også en kreditkrise. I 1873 varede konjunkturnedgangen 65 måneder. I 1929 varede den 43 måneder. National Bureau of Economic Research er det forum i USA, der vel at mærke i bakspejlet, registrerer konjunkturændringerne. Ifølge dette forum startede konjunkturnedgangen i december 2007 og den er ikke på nuværende tidspunkt slut. Selv om man har 2 kvartaler med stigende vækst, så er det ikke kriteriet for at bestemme, hvornår USA er ude af recessionen. Der er mange andre kriterier ifølge NBER. Vi er helt enig i denne betragtning. Når vi forventer, at den nuværende konjunkturnedgang vil vare i endnu et par år, så hænger det sammen med normaliseringen af boligmarkedet. Vi har i figuren vist den cykliske sammenhæng mellem beskæftigelsen i nybyggeriet og BNP i løbende priser. Som man kan se, er der relativ stor korrelation. Da vi ser et markant udbud af boliger i forhold til den demografiske udvikling, så vil prisen på boliger falde. Nogle økonomer anfører, af det vil ske på grund af stigende renter, men det er efter vores opfattelse en helt forkert antagelse. Undersøger man forholdet mellem boligmarkedet og renterne i et historisk perspektiv, så er der perioder, hvor renterne stiger og boligpriserne stiger. Der er perioder, hvor renterne falder og boligpriserne stiger. Der er perioder hvor renterne stiger og boligpriserne falder. Men netop i den nuværende situation, hvor udbuddet er boliger er alt for stort, så får vi en situation, hvor renterne falder og boligpriserne falder. Årsagen er, at du ikke kan få de tomme boliger beboet selv om du sætter renten ned i 0. Det er kun den demografiske udvikling, der kan løse problemet. Derfor vil den økonomiske krise trække ud i en årrække. Derfor vil renterne ikke stige de første 3-4 år.
