Slide
Få mere ud af din formue
Investin Demetra
Slide
Udnyt din økonomiske potentiale
Uvildig finansiel rådgivning
Slide
Få overblik og overskud
Landbrugsrådgivning
Slide
Bliv klogere på markederne
Gratis prøveabonnement

Boligfinansering

Når du skal finansiere køb af bolig, er det som regel fordelt således:

  • 80 % lånes hos kreditforeningen
  • 15 % lånes i banken
  • 5 % i udbetaling

Størstedelen af din boligfinansiering kommer altså fra et realkreditlån, hvilket også er den billigste låntype. Renterne på realkreditlån er lavere end på banklån, da realkreditinstitutterne har større sikkerhed for at få deres penge, hvis du ikke betaler dine ydelser. Hvis du ikke betaler, vil huset typisk blive sat på tvangsauktion, og pengene fra salget vil gå til dine låneudbydere. Hvis der ikke er penge til alle, står realkreditinstituttet forrest i køen, så de er altså sikre på at få deres penge, selvom du ikke betaler ydelserne på dine boligfinansieringslån.

Banken står efter realkreditinstituttet i køen, så de løber derved en større risiko ved at låne penge til dig, hvis du pludselig ikke betaler dine afdrag. I nogle tilfælde får de en del af deres penge, når realkreditinstituttet har taget deres andel efter et salg på tvangsauktion, men i andre tilfælde er der ganske enkelt ikke flere penge tilbage, så banken får ikke deres. Derfor er der højere renter på banklån end realkreditlån.

Fast eller variabel rente på lån til boligkøb

Hvad er fast rente? Hvad er variabel rente? Og hvad skal du vælge?

Ved lån med fast rente ved du, hvilken rente du maksimalt skal betale i hele lånets løbetid. Der er dog mulighed for at få en lavere rente, hvis renterne falder – det vil sige mulighed for konvertering til en lavere rente.

Med variabel rente er der risiko for højere rente, men også mulighed for en gevinst ved lavere rente.

Der er forskellige omkostninger – for eksempel forskellige bidragssatser – ved henholdsvis fast rente og variabel rente, men det bør ikke have stor betydning for, om du vælger det ene eller det andet.

Det har ikke kunnet betale sig at ligge i fast rente siden finanskrisen. Det skyldes, at vi siden 1981 har set lavere og lavere inflation. Her er det kun konjunkturopgangen fra 2004 til 2008, der har ført til en konverteringsmulighed fra variabel rente til fast rente og tilbage til variabel rente i 2008.

Det kræver specialistviden at afgøre, hvad der er den rette låntype

For ”almindelige” låntagere er det kort sagt umuligt at vide, om fast eller variabel rente er det bedste valg. De fleste går til deres bank for vejledning, men sandheden er, at banken typisk kun fortæller om fordele og ulemper ved de to låntyper. Det kan ikke forventes, at bankens medarbejdere har dybere indsigt i internationale renteforhold. Det er specialistviden, som kræver dyb økonomisk indsigt og erfaring, som kun få økonomer er i besiddelse af. Det kræver blandt andet historisk indsigt i renteforventninger, viden om fundamentale renteforhold, markedsbeskrivelse, konjunkturindsigt og menneskelig adfærd.

Forbrugerundersøgelser kan give et godt praj

Forbrugerne er faktisk gode til at forudse konjunkturopgange og konjunkturnedgange, og derfor er statistiske undersøgelser af forbrugernes adfærd temmelig gode til at forudse konjunkturændringer. Forbrugerundersøgelser findes overalt i den internationale økonomi, men forbrugerne i Danmark er også gode til at forudse konjunkturændringer. Datagrundlaget har Danmarks Statistik.

Hvis vi står over for en konjunkturnedgang, er det oplagt at være i variable renter, fordi en konjunkturnedgang fører til rentefald. Den primære årsag er, at mange bliver arbejdsløse i en konjunkturnedgang, og derfor falder efterspørgslen efter varer og tjenesteydelser. Det giver en lavere prisudvikling, det vil sige lavere inflation, hvilket fører til lavere renter i begge rentetyper. Det giver altså mulighed for at konvertere ned, hvis du har lån med fast rente, og også en lavere rente, hvis du har lån med variabel rente.

Forbrugerne er også gode til at forudse en konjunkturopgang, men det bliver dog en vanskeligere økonomisk vurdering. Det grundlæggende problem er, at det som udgangspunkt forventes, at et økonomisk opsving fører til, at flere kommer i arbejde, og der dermed kommer større efterspørgsel efter varer og tjenesteydelser. Spørgsmålet er dog bare, om forbrugernes efterspørgsel bliver stor nok til, at det skaber inflation – altså højere renter. Som udgangspunkt bør du konvertere til en fast rente ved en konjunkturopgang, fordi det giver mulighed for at købe de bagvedliggende obligationer til en lavere kurs, men kun hvis de lange renter stiger.

Finansiel rådgivning kræver dybdegående kendskab til business cyclen

Finansiel rådgivning om konvertering kræver et dybdegående kendskab til business cyclen, der indeholder de tre begreber: leading indicators, coincident indicators og lagging indicators. Med et indgående specialistkendskab til disse indikatorer er det muligt at vide, hvornår økonomien står over for en konjunkturopgang eller en konjunkturnedgang. Men det skal kombineres med de trends, der er i rentemarkedet.

Vi har oplevet konjunkturopgange, hvor trenden er ned i de 30-årige renter. Det betyder, at låntager skal blive liggende i de korte renter. Sådan en situation har vi blandt andet set siden 2008, hvor der er sket en konjunkturopgang uden rentestigninger i de 30-årige renter. I sådanne tilfælde bør man blive liggende i de variable renter.

Indfrielse af lån

Indfrielse af lån betyder, at du tilbagebetaler et lån helt. Hele beløbet plus renter og eventuelle andre gebyrer. Indfrielse af lån kan enten ske ved lånets udløbsdato – altså, når du har betalt afdrag i hele den aftalte periode – eller før lånets udløb. Hvis lånet indfries på udløbsdatoen, kaldes det ordinær indfrielse af lån, og hvis det indfries før tid, kaldes det ekstraordinær indfrielse af lån.

Indfrielse af lån ved salg

I dag er det mest almindeligt, at eventuelle lån ikke følger med en ejendom, når den sælges. Derfor skal du som sælger sørge for indfrielse af dine lån i forbindelse med salget. Det er en forudsætning for, at du kan få frigivet købesummen.

Hvis du har finansieret dit boligkøb via et realkreditinstitut, er lånet et såkaldt obligationslån. Det betyder, at der flere gange dagligt kan være udsving i kursen. Dette har betydning for dit såkaldte salgsprovenu, som kan påvirkes i opadgående eller nedadgående retning. Det er kursen på den dag, hvor salgsbudgettet udarbejdes, der er gældende for, hvor stor din tilbageværende gæld er. Du kan afhjælpe usikkerheden ved at lave en aftale med din bank om kurssikring af indfrielsen.

Ved indfrielse af lån ved salg skal du være opmærksom på, at der er opsigelsesvarsel på dine lån, og at der er omkostninger til dit pengeinstitut for at oprette en deponeringskonto og en kursstigningsaftale.

Indfrielse af lån før tid

Hvis du vil indfri dit boliglån før tid, og der er tale om et såkaldt bankboliglån eller prioritetslån, kan der være meget forskel på betingelserne fra bank til bank. Du kan altid finde dine vilkår i den låneaftale, du har lavet med banken, da du optog lånet.

Der er som regel et indfrielsesgebyr, når du ønsker indfrielse af lån før tid. Derudover kan der også være et vilkår om opsigelsesvarsel på eksempelvis to måneder. I nogle tilfælde er det relevant at tale om kurser ved indfrielse af bankboliglån, men som regel gælder det, at lånet både kan optages og indfries til kurs 100.

Demetra tilbyder uvildig finansiel rådgivning

Der kan være meget at holde styr på, når du skal finansiere et boligkøb. Hos Demetra har vi stor erfaring med boligfinansiering og rådgivning om boligkøb, lån, osv. Vi tilbyder uvildig finansiel rådgivning, så du får konkrete anbefalinger, der ikke er farvet af bankens eller realkreditinstituttets ønske om at indgå den bedste aftale.

Vores kompetencer inden for analyse, strategi og rådgivning kan give dig de bedste forudsætninger, når du står over for at skulle finansiere et boligkøb. Kontakt os i dag for et uforpligtende møde.

Se også: