Ejendomsmarkedet ser sårbart ud!
Posted af John Yde, 11/04/2011
Udgangspunktet for en analyse af ejendomsmarkedet er en analyse af udbud og efterspørgsel af selve markedet. D.v.s man må nødvendigvis se på antallet af boliger, d.v.s. både udlejningsboliger og ejerboliger. Efterspørgslen kommer fra den demografiske udvikling. Hvor stor er tilvæksten af nye ejere og lejere? Vi ved, at der generelt er ca. 80.000 for mange boliger og vi ved, at tilvæksten til markedet er på ca. 10000 p.t. D.v.s., efterspørgslen er ca. 10000 og udbuddet er ca. 80.000. Man skal være opmærksom på, at udbuddet er størst i de store byer. Det er resultatet af konjunkturopgangen på boligmarkedet fra 1995 til 2007. Der er ikke noget usædvanligt i, at der i en konjunkturopgang bygges for mange boliger. I konjunkturopgangen fra 1982 til 1989 blev der bygget ca. 25.000 for mange boliger. Der gik nogle år med en tilpasningsproces, hvor der til sidst ikke var nok boliger og så startede byggeriet igen. Det usædvanlige denne gang er, at boligboblen har skabt ekstremt for mange boliger. I 2009 var der fortsat en tilvækst på ca. 3000. I 2008 var der en tilvækst på 6000 boliger. Tilvæksten er taget af. Vi har endnu ikke fået tal for Danmarks Statistik for 2010. Problemet er, at der fortsat bygges boliger. I 2005 blev der givet 36390 byggetilladelser. Dette tal var i 2009: 8469. Der er tale om en betydelig nedgang, men da tallet for 2008 var på 16652, så har vi ikke set en nedgang i tilvæksten i 2009, idet der går mindst 6 måneder fra tilladelserne er givet til boligen er i udbud. I 2009 var tilvæksten ca. 3000. Der burde være en afgang i tilvæksten i udbuddet af boliger i 2010 på grund af faldet i antal byggetilladelser. I 2010 er antallet af byggetilladelser igen vokset. Det ligger på ca. 10000. Derfor kan vi forvente en stabilisering af udbuddet af boliger i 2011. Det indebærer en markant risiko for boligmarkedet i 2011, 2012 og 2013. Da prisen for f.eks. landbrugsejendomme er konjunkturbestemt i Danmark, så kan det få katastrofale følger for markedet i de kommende år.
